건축물대장 보는 법 일반, 집합, 표제부 등

 

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오늘은 건축물대장 보는 법에 대해 포스팅하려 합니다. 실생활에서 필요한 부분 위주로 예시를 들되, 일반인 관점에서 쉽게 설명할 테니 따라오시면 되겠습니다. 혹시나 저번 포스팅을 못 보셨거나 건축물대장을 무료 열람하는 방법을 알고 싶으시다면 지난 포스팅을 참고바랍니다.▼▼▼

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1. 집합건축물대장

집합건축물대장은 1개의 건물 내에 여러 호실별로 각각 구분되어 등기할 수 있는 건물의 대장입니다. 따라서 1동 자체의 표제부 건축물대장과 개별 호실인 전유부의 건축물대장으로 나뉩니다.

흔하게 접할 수 있는 아파트를 예로 들어보겠습니다. 참고로 아파트처럼 여러 개의 동이 있는 경우에는 총괄표제부도 있습니다.

 

건축물대장 총괄표제부

총괄표제부에서는 아파트의 경우 세대수나 주차장 정도 볼 수 있으면 좋습니다. 참고로 해당사항이 없거나 옛날에 등재된 대장인 경우 내용이 비어있는 경우가 많습니다. 보시면 아파트 동이 여러 개 기재되어 있는 것이 보이네요.

 

 

 

집합건축물대장 표제부

표제부에서는 건물 1동에 대한 정보가 기재되어 있습니다. 주구조는 웬만하면 철근콘크리트조이며, 단독주택의 경우 시멘트블럭조인 경우도 있습니다. 여기서는 주용도가 무엇인지, 층수는 총 몇 층까지 있는지, 사용승인일이 언제인지, 승강기는 있는지 등을 보시면 되겠습니다.

 

 

 

집합건축물대장 전유부

전유부에서는 개별 호실에 대한 정보가 있는데요, 소유자 정보가 있는 점이 특징입니다. 다만, 소유자가 변경되어 등기부등본이 바뀌었으나 아직 건축물대장에는 반영이 되지 않는 경우가 있으니 주의하셔야 합니다. 이것 말고도 전유부분의 면적과 공용부분의 면적을 보실 수 있으면 좋고, 아파트의 경우 뒷부분에 공동주택가격이 있습니다. 자기 소유의 아파트인 경우 공동주택가격이 높아질수록 기분은 좋을 수 있겠으나, 실질적으로 시장가격과는 괴리가 있고, 세금의 기준이 되는 가격이기에 마냥 좋아하실 필요는 없습니다.

 

 

 

위반인 집합건축물대장의 표제부와 전유부

여기는 조경훼손과 무단증축을 이유로 위반건축물로 지정된 건물입니다. 다만, 전유부분에는 위반의 표시가 없는 것을 보실 수 있는데요, 영업허가를 받아야 되는 업종은 보통 위반건축물에는 창업할 수 없으나, 이렇듯 집합건축물의 전유부가 위반이 아니라면 가능하니 좋은 위치라면 놓치지 마시길 바랍니다.

 

 

 

자주식 주차와 기계식 주차

여기는 규모가 제법 있는 오피스텔인데요, 주차장 부분을 보시면 자주식과 기계식이 있습니다. 자주식은 노면주차를 말하며, 기계식은 타워주차를 말합니다. 아무래도 거주할 곳을 알아보실 때 자주식 주차인지 미리 알면 좋겠죠. 규모가 큰 오피스텔일수록 승강기가 많아야 합니다. 출근시간 때 지옥을 맛볼 수 있어요. 참고로 오피스텔은 업무용과 주거용으로 모두 사용가능한데요, 소유자가 일반임대사업자로 사업자를 냈다면 사업자등록을 하고 업무용으로 사용해야 되며 전입신고를 하지 못합니다. 소유자가 주택임대사업자로 사업자를 낸 경우에는 사업자등록을 하지 못하고 전입신고를 하고 거주할 수 있습니다.

 

 

 

위반인 원룸건물의 건축물대장

일반 원룸도 다세대주택으로 개별 호실별로 등기 및 구분이 되는 경우 집합건축물에 해당합니다. 여기는 무단증축으로 인해 위반건축물로 등재되어 있는데요, 실제로 가보면 4층에 4개의 호실이 있으나, 건축물대장상에는 2개의 호실만 있습니다. 방을 구하실 때 이렇듯 위반건축물인 경우 겁이 날 수 있는데요, 주거용 임대차의 경우에는 위반건축물로 인해 별다른 위험이 될 게 없으니 안심하셔도 됩니다. 전입신고, 확정일자부여 등 위반여부와 상관없이 모두 가능합니다. 오히려 '건축물대장을 떼어보니 위반건축물이던데, 월세를 깎아달라'는 식으로 유리하게 계약하실 수 있다고 봅니다.

 

 

2. 일반건축물대장

개별호실이 아닌 건물 자체로 등기가 되어 사용중인 경우 일반건축물대장으로 나타납니다. 다만, 개별 호실별로 구분하여 사용하며 월세계약을 하여도 문제 될 것은 없으니 걱정하지 마시길 바랍니다. 일반건축물대장은 보통 하나의 대장으로 이루어져 있으며, 여러 동의 건물이 합쳐져 있다면 총괄표제부에 등재됩니다.

 

 

일반건축물대장 총괄표제부

일반건축물대장도 여러 동이 있으면 총괄표제부로 나타납니다. 예시로 보는 대장은 일반상가 2개의 건물이 합쳐져 등록된 것입니다. 보통 상가건물 또는 다가구주택이 일반건축물대장에 등재됩니다.

 

 

 

다가구주택 일반건축물대장

요즘 전세사기가 사회적으로 대두되고 있습니다. 일반건축물대장에 등재된 일반적인 다가구주택의 경우 융자가 조금 있더라도 개별 호실마다 보증금이 높거나 전부 전세로 임대하고 있다면 위험할 수 있습니다. 다행히 주택임대차보호법이 개정되며 전월세 계약시 임대인이 확정일자부여현황, 국세완납증명서 등 관련서류를 제시해야 되는 의무가 생겼으니 꼼꼼하게 챙겨보시길 바랍니다.

 

 

 

일반건축물대장상 위반건축물

창업하시거나 운영중인 점포를 이전할 때 중요한 내용인데요, 신고나 허가를 받아야하는 업종은 일반건축물대장상 위반건축물로 되어있으면 신고나 허가를 받을 수 없습니다. 또한 공인중개사사무소나 건축사사무소 등 자격증을 통해 영업을 하게되는 업종도 위반건축물에는 영업을 영위하지 못하니 조심하셔야 합니다.

다만, 쇼핑몰 사무실, 일반사무실 등 자유업종은 위반건축물로 되어있어도 사용가능한 점 참고하세요.

 

 

 

하수처리시설란 체크

대장에서 하수처리시설란을 보시면 정화조, 부패탱크, 하수관로 연결 등이 있는데요, 여기에 따라서 새롭게 영업을 시작하다가 하수도원인자부담금이 발생할 수 있습니다. 이 내용에 관해서는 대략적으로 계산을 할 수 있더라도 반드시 구청 관련과에 문의하고 확인받아야 합니다. 다만, 기존의 영업을 승계하거나, 직전에도 같은 업종이 들어와 있던 곳이라면 안전하다고 할 수 있습니다. 이러한 내용 외에도 실무적으로 다양한 사례가 존재하겠지만 당장 기억이 떠오르는 건 이 정도네요.

 

 

 

 

3. 창업시 업종별 건축물대장 검토

휴게음식점 및 제과점은 신고 업종인데요, 전용주거지역 외 모든 용도지역에서 가능합니다. 바닥면적이 300㎡ 초과 시 2종 근린생활시설이어야 하고, 300㎡ 미만은 1종 근린생활시설이면 됩니다. 하수도법에 따른 정화조 용량과 하수도 원인자부담금을 체크하셔야 하고, 위반건축물에는 영업할 수 없는 점을 검토하셔야 합니다.

이용업 및 미용업 또한 신고 업종이며, 위반건축물에는 신고가 수리되지 않습니다. 목욕장업도 비슷하나 정화조용량을 체크하셔야 합니다. 참고로 1종 근린생활시설에서만 가능한 업종이더라도 2종에서 1종 근린생활시설로의 변경은 간단한 점 알아두세요.

일반음식점도 신고 업종인데요, 휴게음식점과는 다르게 주류를 판매할 수 있습니다. 2종 근린생활시설이어야 하며, 마찬가지로 1종에서 2종 근린생활시설로의 변경은 쉽게 가능합니다. 당연히 위반건축물에는 영업할 수 없으며, 하수도법에 따른 정화조 및 하수도원인자부담금을 꼭 구청에 확인하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

4. 마무리

전문가의 말만 믿다가 하수도원인자부담금이 발생하는 등 사고가 일어날 수 있습니다. 꽤 큰 비용으로 다가올 수 있으니 반드시 건축물대장 등 공적장부들을 통해 스스로 여러 내용을 체크해 보시는 것이 좋으며, 체크한 내용을 꼭 구청에 전화해서 물어보시고 확답을 받으시길 바랍니다.

 

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